Por Regina Monteiro
Arquiteta e urbanista
Artigo escrito para o Blog do Mílton Jung

São Paulo não tinha um Plano Diretor até 1971 e a cidade cresceu a partir dos proprietários de glebas que abriram ruas e venderam lotes sem planejamento e regras de usos para os imóveis que surgiam. A falta de critérios urbanísticos levou a Cia City e outras proprietárias de grandes áreas, que se preocupavam com a qualidade urbanística dos seus empreendimentos, a fazer projetos de BAIRROS JARDIM nos moldes das Cidades Jardim Europeias.

Para atrair compradores de terrenos na década de 20, distantes do burburinho do centro antigo, as companhias loteadoras investiram em projetos com padrões urbanísticos diferenciados. As ruas deveriam ser sinuosas com pouca largura, já com a preocupação de impedir o fluxo intenso de trânsito por se tratar de bairros para moradia, contrapondo o traçado ortogonal imposto então pelas leis municipais da época.

As calçadas deveriam ser largas com faixas verdes impermeáveis e as ruas densamente arborizadas. Para a salubridade e permeabilidade dos lotes, as loteadoras exigiram recuos dos vizinhos, altura máxima das casas, áreas que não deveriam ter nenhuma construção, não poderiam ser construídos prédios que permitissem mais de uma família no mesmo terreno e dependendo das características de cada bairro planejado era exigido um tamanho mínimo generoso para cada lote.

Para garantir aos compradores que os investimentos poderiam ser feitos e que as regras exigidas não seriam mudadas, as companhias aprovaram os projetos de loteamento na Prefeitura e as plantas e os memoriais descritivos com as regras exigidas foram averbadas e registradas em cartório.

Todas as escrituras dos compradores deveriam conter todas as regras estabelecidas e desta forma foram consolidadas, o que hoje conhecemos como “restrições contratuais”. Ou seja, ninguém seria enganado. Os compradores já sabiam de antemão que o seu terreno era diferenciado, tinha regras claras e específicas e fazia parte de projeto urbanístico e contido em um BAIRRO JARDIM.

Os anos passaram e o novo conceito urbanístico foi um sucesso e assim nasceram o Jardim América, Alto de Pinheiros, Jardim da Saúde, Jardim da Aclimação e muitos e muitos outros. O que mais impressiona é que até a primeira lei de zoneamento os BAIRROS JARDIM foram preservados por todos. Quando o primeiro Plano Diretor foi aprovado em 1971 e a primeira lei de zoneamento em 1972, 40 anos depois do surgimento dos consagrados BAIRROS JARDIM, os legisladores entenderam a importância histórica, urbanística e ambiental e criaram então zonas especiais para estes verdadeiros parques e chamaram de Z1. E mais, criaram um artigo na Lei só para as regras exigidas pelas loteadoras e foram registradas nos cartórios que faço questão de transcrever:

“Art.39 – Ficam mantidas as exigências de dimensionamento, recuos, ocupação e aproveitamento do lote, estabelecidas em documento público e devidamente transcritas em Registro de Imóveis, para arruamentos aprovados pela Prefeitura, sempre que as referidas exigências sejam maiores do que as fixadas na Lei nº 7.805, de 1º de novembro de 1972, e as da presente lei.”

Foi aí que tudo começou. Parece que bastou dizer que não pode, para atiçar o mercado imobiliário. São Paulo tem 1.509km², mas há 40 anos que querem comer pelas bordas os 4% de BAIRROS JARDIM. Desde então a sociedade mobilizada luta contra os especuladores que querem adensar a cidade e vender a VISTA PARA A ZONA 1.

Tivemos então que apelar para os órgãos de preservação do Município e do Estado e conseguimos de forma inédita o tombamento das características urbanísticas de alguns BAIRROS JARDIM. Nestes últimos 40 anos, vai governo, vem governo, grupos se mobilizam para mudar o zoneamento dos BAIRROS JARDIM e acabar com as regras registradas no cartório.

Os BAIRROS JARDIM são hoje, mais do que uma referencia histórica de padrões urbanísticos consolidados. São UNIDADES AMBIENTAIS fundamentais para nossa cidade.

A carta da temperatura da superfície do Atlas Ambiental da cidade de São Paulo demonstra as ilhas de calor e mostra claramente que os BAIRROS JARDIM possuem pelos menos 6° C a menos que as demais regiões. No mesmo Atlas Ambiental notamos que as poucas regiões da cidade com alguma cobertura vegetal são exatamente os BAIRROS JARDIM.

A Prefeitura esta neste momento revisando o zoneamento da cidade. Em vez de propor novos BAIRROS JARDIM para diminuir as ilhas de calor e aumentar a área permeável da cidade, espalhando qualidade de vida de forma justa para todos, adivinhem o que estão propondo? Uma tal de Zona Corredor que como uma faca corta os tecidos consolidados dos BAIRROS JARDIM.

Por conta da falta de uma hierarquização viária séria e “deixando” uma Companhia de Engenharia de Trafego jogar carros, caminhões circulando por dentro dos BAIRROS JARDIM, (lembrando que o viário lá na década de 20 foi feito justamente para impedir o tráfego intenso), em nome do progresso, que a cidade esta mudando e que precisamos aproximar a moradia do trabalho, a Prefeitura inventou a tal Zona Corredor que vai permitir o comércio permeando os BAIRROS JARDIM, premiando quem já esta lá irregularmente e atraindo evidentemente mais trânsito que é o grande vilão das características urbanísticas de preservação.

Senhor Prefeito, um apelo sincero. Não deixe que os seus técnicos, de forma dissimulada acabem com os BAIRROS JARDIM de São Paulo. Ao contrário, crie mais BAIRROS JARDIM. Faça com que os Jardins Ângela da cidade tenham as características urbanísticas e ambientais do Jardim Paulista.

Prefeito, atente: os BAIRROS JARDIM são os nossos Parques! Nós vamos brigar muito por eles!